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        1. 2018楼市 进入大租赁时代

          全国北京青年报网2017-12-28 09:26

          [摘要]12月20日闭幕的中央会议提到加快建立多主体供应多渠道保障租购并举的住房制度

          2018楼市 进入大租赁时代

          12月20日闭幕的中央会议提到加快建立多主体供应多渠道保障租购并举的住房制度要发展住房租赁市场特别是长期租赁保护租赁利益相关方合法权益支持专业化机构化住房租赁企业发展回望近一年多来租赁市场发展自2016年9·30楼市调控以来,超过百城相继发布了调控政策其中促进住房租赁市场租购并举解决居住需求成为政策共性租赁市场也成为2017年政策着力最多的板块

          日前58集团旗下58同城安居客赶集网联合发布了调控下半场 租赁新时代——2017-2018中国住房租赁蓝皮书对一年来住房租赁政策导向市场动态行业创新等进行了全面分析2017租赁蓝皮书显示我国住房租赁市场?#20013;?#36739;快增长基础上住房租赁供给侧格局发生了较大变化多?#20013;?#22411;供应模式加大进入力度尤其是长租公寓和金融创新领域多种多样的租房模式将使2018年的租赁市场呈现出百花齐放的状态

          租赁市场供应格局大变

          2017年国家决策层对住房租赁市场提出了多项扶持鼓励政策也因为租售同权的提出租赁住房第一次享有了与购房相同的权益由此租赁市场开始发生着巨大的变化

          多年以来私人住房是租赁市场上的绝对供应主体但从今年开始各?#20013;?#22411;的供应渠道正逐步加大在租赁供给端的比例其中既包括政府在土地出让?#26041;?#23601;专门规划的租赁性住宅用地的出让也包括更加市场化的长租公寓类产品此外房地产信托信用租房等金融创新产品也纷纷出现极大地改变了住房租赁市场原有的单一供应格局

          链家集团董事长左晖在不久前的经济学家年会?#26174;?#34920;示相比于美英法等国家来说中国租房占比?#36141;?#23567;平均来看我们租房人口户数比大概是在21%左右美国和英国都在35%左右法国则达到39%越大的城市租房比例应该越高像纽约超过50%香港超过50%北京超过35%左晖补充道他认为北京未来的租房人口比数会像其他世界级城市一样超过50%

          巨大的租赁需求就要求租赁用房的供应要大幅增加在58集团发布的2017租赁蓝皮书中指出一方面专门的租赁用房供应逐渐纳入土地出让规划这将在未来数年为租赁市场提供了一个重要的供应渠道近年各地政府出台相应的政策促进租赁用地的供应以北京为例规划2017-2021 年全市住房建设计划约150 万套其中租赁住房50 万套租赁住房计划供地1300 公顷在全部住宅供应中占比21.7%上海也在十三五期间预计供应住宅用地5500 公顷其中规划租赁用地1700 公顷约70 万?#20303;?/P>

          安居客首席分析师张波认为今年租赁土地大幅增加在数量上体现的无疑就是大批城市从?#23548;?#31199;赁供地数量来规范未来的土地供应

          清华大学经管学院教授国家统计局原副局长许宪春在链家研究院举办的思享会上也指出满足多样化的居住需求是解决城镇住房市场不平衡不充分发展的方向随着收入增长人们对?#20998;?#23621;住的追求不断提升对存量房屋提出了盘活与更新的需求重点城市的租赁供给需求之间缺口较大互相供给与需求结构之间不匹配跨省跨市人口流动比例高产生庞大的租赁需求应当建立安全体面的住房租赁供应体系

          金融创新加入租赁市场供应主体

          此外2017年以来包括信用租房创新等各种金融创新力量也进入租赁市场2018年这种趋势将更加明显推动房屋租赁市场的供应力量和供给方式

          作为一种消费?#21046;?#22330;景租房?#21046;?#31867;消费金融产品此前已开始布局租房市场其业务模式大同小异核心就是借助消费金融产品的支持变租金押一?#24230;?#20026;押一付一或押零付一 像链家就和贝壳金控联手推出了租房?#21046;?#20135;品租?#30784;?#38024;对季付/半年付/年付的链家租客专门设计的按月支付房租服务产品用以缓解租客一次性大笔租金压力实现先住后付住满30天再交租此外58 集团下的58 月付我爱我家的房司令京东战略投资?#24149;制?#31561;都是租房领域的金融创新

          张波认为租房?#21046;?#35201;用足够的实力打动占据大量租房房源的行业中介巨头必须同时具备强大的资金实力以应对自持房源的规模增长能继续存活发展的都是背后有大的?#26102;?#23454;力撑腰以58 月付为例背靠58 集团主要面向大学生和有稳定工作收入的人群提供租房?#21046;?#26381;务也与华夏管家优租寓快租孟邻白领公寓等?#25918;?#20844;寓建立合作关系

          2018 年信用租赁市场将迎来网络巨头更加频繁地加入2017租赁蓝皮书?#20998;?#20986;互联网巨头如阿里巴巴京东都在参与到租房市场可能对租赁市场环境的健康产生较大?#24149;?#26497;作用并且信用租房将进一步健全社会信用体系

          长租公寓在供给侧加速扩张

          此外今年崛起的长租公寓也将在2018年占据更加重要的地位根据居客房产研究院不完全统计截至2017年底国内长租公寓企业已超千余家公寓运营房屋数量已超200 万间知名房产企业如万科龙湖远洋等纷纷入局抢占市场

          根据58集团的2017租赁蓝皮书分析相对租赁市场的其他供应方式而言长租公寓具有房源质量有保障租期稳定能提供保洁等服务装修风格更为年轻化等诸多优点受到越来越多租客尤其是年轻人?#24149;?#36814;长租公寓可以分为集中式公寓和分散式公寓前者如魔方公寓万科泊寓后者如链家的自如我爱我家的寓见等

          安居客房产研究?#21644;?#35745;数据显示魔方公寓已经在全国15 个大中型城市拥有了超过150 家门店管理房间逾3 万间为近4 万名住户提供租住生活服务而万科?#23433;?#23507;也在2017 年加速扩张近期数据显示泊寓已布局全国27座城市近200家门店总房间数高达九万间不仅如此万科公布的泊寓发展计划显示在2018年泊寓计划拓展到45万间远期规划100万间在万科的远期规划中长租公寓业务年收入将达155亿元

          事实上近年上海北京等城市在土地出让?#26041;?#21046;定的鼓励住房租赁的相关政策也将推动长租公寓市场未来的加速供应包括近年出让的自?#20013;?#22303;地最终也可能由开发企业变成长租公寓进入租赁住房供应端

          58集团的2017租赁蓝皮书统计数据显示截至2017 年10 月全国10 城自持用地含部分自持达148 宗自持体量约552 万平方其中涉宅地块112 宗总建筑面积超400 万平方?#20303;?#21253;括万科保利中海等大?#25918;?#24320;发商也积极参与其中

          相比开发企业在集中式公寓端的攻城略地传统大型中介企业也在租赁供给端不遑多让在分散式公寓或集中式公寓端发力

          公开信息显示链家自如旗下已拥有自如友家自如整租自如寓自如驿自如民宿自如优品六条产品线服务北上深三地超过60 万租客而我爱我家的长租公寓业务相寓发展速度也不遑多让已累积规模达到43万间

          尽管租赁供给端已经出现了诸多的创新供给模式但2017租赁蓝皮书同时指出相比国外发达国家经验国内长租公寓行业还仅仅处于起步阶段未来还有很大的发展?#21344;?#25454;中国饭店协会公寓委员会的调查和测算预计至2020 年底会超过1000 万间但与发达国家?#25918;?#20844;寓在租赁市场25%-30%的份额相比我国的占比仍然处于较低的阶段

          从居者有其屋到居者享其权

          安居客房产研究院首席分析师张波认为从租赁政策的深化来看虽然2015年就已提上日程但真正全面落地还是在2017年中国房地产发展经历了黄金十年居者有其屋的主流意识导致大量人群理解的安家置业往往是和买房画等号但中国未来十年不得不面对城市化引发的大量人口?#20013;?#36827;入城市以及目前高价和人群总体收入不匹配的现实一味地满足绝大多数人群的买房需求并非良策租赁市场的发展是中国未来不可回避的问题引导广大群众由居者有其屋到居者享其权就是租赁在长效机制的重要体现

          张波认为租赁未来应该在三方面做文章首先是增加租赁房源的供给量不但在数量上提供保证同时还要积极鼓励租赁运营机构入场并给予税收金融等多种政策支持其次是通过法律法规保障租赁双方权益尤其是提升承租人的安全?#23567;保?第三要在租赁的金融方面发力尤其是大力发展资产证券化REITs以推动租赁市场更为专业化规模化?#34892;?#21457;展

          中国社科院城市与竞争力研究中心主?#25991;?#40527;飞也认为发展长期租赁市场一方面要在机制上采取措施使得一些机构或者市场主体愿意去从事长期租赁业务另一方面要从制度上进?#24615;际?#23545;租期进行规定以支持租赁市场的长期稳定发展

          为2018年租赁市场画像

          租赁需求增长 租赁模式多样 整体租金价格稳中有升

          住房租赁无疑将成为2018年当之无愧的房地产热?#30465;?#26080;论是中央会议还是党的报告都强调了租购并举的住房制度为全国租赁市场发展?#35813;?#20102;方向

          至此租赁已经被提高到了前所未有的高度那么在2018年里租赁市场该如何发展关于租赁市场的种种政策是否真能改变房地产市场的格局住房租赁的兴起能否真正对高房价高租金起到抑制作用呢

          需求变化

          租赁需求将在2018年继续增长

          租赁在2017年多次被决策层提起在2018年里普通的租房人或者房东会感受到租赁的新变化吗租房人小侯就认为未来大量租赁房源的出现可能会降低租金让他在换租时有更多更好的选择但作为房东胡先生则不这么认为我仔细看了一些长租公寓虽然装修好管理好理念好健身无线网还?#27982;?#36153;但大部分还是一居室为主租金价格快赶上我的一套两居室的价格了所以他并不担心未来会被新兴的租赁房源抢走生意

          可见作为租客和房东对待未来租赁市场的态度各有不同那明年的租赁市场会怎样发展呢

          58集团近日发布了2017租赁蓝皮书数据显示2017年全国租房需求较2016年增长57%第四季度租房需求较2016年同比增长71%其中一线城市2017年租房需求占全国需求总量的13%成都杭州武汉重庆等12个新一线城市的租房需求量占全国需求量的20%对比2016年上涨43%涨幅超过多数一线城市

          其中杭州东莞2017年租房需求量同比增长率分别为79%74%预计未来三年在一线城市租房需求?#20013;?#24378;劲和新一线城市租房需求全面爆发的双重引擎下全国住房租赁市场的成长?#21344;?#38750;常广阔

          安居客房产研究院首席分析师张波指出目前已有北京佛?#20581;?#19978;海广州深圳杭州珠海天津成都等十余个城市开始增加租赁土地供应规模保障租赁市场稳定发展未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑

          与土地供应积极因素相应的是大型房产企业在2017年积极在一二线城市收揽自持用地用于租赁58集团房产数据研究?#21644;?#35745;显示截至2017年12月15日全国10城涉及住宅的自持用地含部分自持达149宗自持体量约514万平方?#20303;?#20854;中杭州达到了51宗之多上海和天津分别有29宗北京也有27宗之多安居客张波指出房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房庞大体量的潜在供应并且有机会为租房人群提供更规模化规范化标准化的租房产品

          租金新变化

          去年北京月租金上涨14%为2795元 还将稳中有升

          在租金方面58集团2017租赁蓝皮书数据显示2017年全国人均月租金同比上涨16.7%北京人均月租金为2795元和2016年相比上涨14%新一线城市中成都2017年人均月租金相比2016年涨幅为18%达到1008元综合2017年全年数据杭州成为人均月租金最高的新一线城市达到1550元对比2016年上涨了6%其他诸如重庆郑州长?#22330;?#38738;岛等城市人均月租金同?#26085;?#24133;在5%到10%之间

          张波指出翻看历史数据一线城市和新一线城市在2012年到2016年的租金涨幅基?#20037;?#24180;都在8%-15%之间随着近几年租房人群对?#20998;?#29983;活的追求?#20013;?#25512;动中高端租赁市场的发展租金将保持稳中有升

          链家集团董事长左晖在经济学家年会上表示租金是与居民收入有函数关系的如果居民收入将在未来几年间?#20013;?#22686;长?#24149;?#31199;金也将可能随之稳定增长

          租客新变化

          改善生活环境成换租最大原因

          值?#31859;?#24847;的是住房租赁市场相比购房市场具有更大的流动性换房行为频率相对较高根据58 集团房产数据研究院联合调研数据租房人群换房原因位于前五位的?#26469;?#26159;改善生活环?#22330;?#24037;作地点变更交通不便利租约到期生活状态变化其中41% 的租房人群为改善生活环境而换房租房人群对于生活质量的要求正逐渐提高

          张波表示租房人群对生活质量要求的逐渐提高具有房源质量高交通便利服务优质周边配套完善等优势的长租公寓这一近年新兴模式无疑是重要利好

          链家研究院院长杨现领也认为2018年的租赁市场也将进入?#20998;?#23621;住时代尤其是年轻的白领阶层对?#20998;?#31199;赁的需求更加旺盛另外大量流动转移人口也处于基本保障的需求提高了对租赁房源的额要求

          58集团2017租赁蓝皮书报告显示在18岁到35岁的租房人群中处于独居状态的租客占比达29%另外39%为与伴侣居住27%的人群为与长辈和或孩子租住张波预测城市购房压力不?#26174;?#21152;结婚年龄推迟可能推动单人租房人群?#20013;?#22686;长

          在各类户型的出租房屋中以一居室二居室为代表的小户型受到承租人的更多青睐58集团2017租赁蓝皮书?#20998;?#20986;租房人群对一居室需求占比达到40%之多安居客首席分析师张波认为这一方面是由于一居室的私密性较好可?#26376;?#36275;人们对独立生活环境?#24149;?#26412;要求另一方面是因为大量的年轻租客多选择单人或者伴侣共同居住一居室可以同时满足降低生活成本和提高生活?#20998;?#30340;需求

          房源新变化

          长租公寓REITs成为新关键词

          在政策引导扶持和市场需求增长的驱动下长租公寓REITs信用租房成为住房租赁市场运营模式的新亮点

          58集团2017租赁蓝皮书数据显示目前全国已有千余家长租公寓企业涉及房屋数量约200万间长租公寓模式正受到越来越多租客尤其是年轻人?#24149;?#36814;也吸引了众多全国知名房产企业的布局2017年万科地产旗下?#23433;?#23507;?#20445;?#22312;全国范围内加速扩张碧桂园长租公寓在多个城市布局了15个项目金地龙湖万达旭辉绿地保利也?#23478;?#20837;局

          此外2017年10月23日国内首单房产企业租赁住房信?#22411;?#36164;基金——保利租赁住房REITs?#24149;?#25209;引发了高度关注?#30340;?#20154;士认为目前我国对于租赁住房REITs的支持相比国外成熟市场尚不完善避免对同一主体不同阶段重复征税避免对REITs发行主体和持有者双重征税将达到一定的?#26029;首?#20026;享受税收优惠的必要条件以免税+分红提升REITs份额的收益率水平增强市场投资吸引力都需要更多的政策支持

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