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        1. 2018楼市 换二手房是最大刚需

          全国北京青年报网2017-12-28 09:11

          [摘要]年升级的调控政策大幅提高了购房人换房的门槛但却不妨碍换房需求继续担纲市场成交主力

          2018楼市 换二手房是最大刚需

          二套房认房又认贷,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%今年升级的调控政策大幅提高了购房人换房的门槛但却不妨碍换房需求继续担纲市场成交主力链家研究院的一份报告显示改善性换房已经成为市场主力和新刚需并且这种趋势将长期延续也正是因为这些换房人群北京二手房市场也呈现一些新特点

          限得住的首付 限不住的需求

          今年年初的一系列调控政策多数都在指向有房一族

          3·17调控新政调整了首套房的认定标准从认房不认贷转为认房又认贷同时提高了二套房最低首付比例普通自住房提高至60%非普通自住房提高至80%同时也降低了住房贷款期限将原来最高可达30年的贷款期限降至25年

          随后北京又陆续推出包括离婚后房贷认定标准的政策堵住各种避开政策的口子

          政策堵住了炒房的空间但也阻止了不少购房人的换房计划原本卖掉原有的房子还清贷款后还可以凑齐首付但首付比例的调整彻底改变了这一局面二手房市场也因此在4月之后迅速转冷

          虽然前三月二手房的成交量创造历史新高但全年成交量却出现了腰斩据伟业我爱我家市场研究院数据统计截至12月20日2017年北京全市二手住宅共网签131761套较2016年同期下降50.3%

          全年成交量腰斩但换房改善的需求却没有因政策而消失广厦时代调查了解到经历了大半年的政策缓冲期换房客户正在回到市场有购房人就表示住不下住不好是实际存在的问题只要能够得上换房势在必行

          链家研究院关于2018年房地产市场和行业展望的报告中显示根据链家楼?#22871;值?#25968;据北京存量住房?#36164;?#32422;为750 万套套均2 间房对应的常住人口超过2170万?#20945;?#19968;人一间的标准刚性的住房缺口达到600 万间北京的住房供应缺口依然较大二是结构错配北京市存量住房存在楼龄偏大居住体验差的问题链家楼?#22871;值?#25968;据显示北京全市存量房屋中楼龄在10 年以上的房子占?#21364;?6.7%20 年以上的房子占?#21364;?8.6%房子老体验差改善性换房需求仍然是支撑二手房市场的长期力量

          链家的另一项数据也能?#24471;?#20108;手房市场的潜在需求目前每天依然有85 万的?#27809;?#22312;链家APP 上浏览房源基本回归至3月高峰水平客户对房源的关注度持续走高平均关注房源量达到40 个?#27809;?#20381;旧主动发起IM 聊天转委托比例不断提升库存房源被关注次数并无?#38470;担?#20381;旧稳定在50 次以上这足以?#24471;?#28508;在需求仍在

          换房成为新刚需 遍地都是连环单

          户型升级环境升级区域升级换房购房人需求各有不同链家研究院分析认为在消费升级的时代下?#20998;示?#20303;成为一种新刚需首先换房的实质是人在不同生命周期里对居住环境的选择是生命周期进行到特定阶段后的必然结果其次人口的流动带来大量换房需求这种流动表现为从农村到城市的换房城市间和城市内部的换房最后换房也是消费升级时代的必然结果

          根据链家研究院对与市场交易主体密切接触的职业经纪人的调查显示全国层面的市场中改善性换房群体最多占?#21364;?#21040;46.7%分城市看超过一半城市的换房占比超过40%其中北京换房占比最高为67%改善性需求已成为主流

          改善性换房占比的增加带来的是连环单占比的上升重点城市的经纪人接触到的换房比例较高北京最为显著有77% 的经纪人接触到连环单

          一位购房人告诉广厦时代她最近就处在一宗多连环的二手房交易中从她可以直接得到的信息就已经超过了四连环她需要买自己两居的购房人的定金和首付解抵押而她看好的三居业主也需要她的首付解抵押以及作为新房的首付因为牵涉多重交易他们的每个环节都需要反复商量谈判寻找合适的时机和方式而每个环节出现的细节问题都可能导致整个连环的交?#36164;?#36133;

          这里面需要注意的问题和时间差带来的成本和风险已经不是我自己能想周全的了这位购房人介绍此前她看中的一套房源就因为她满足不了身处连环单业主对首付付款时间的要求而不得不放弃如今好不容易又?#19994;?#24515;仪的房源她每天要和中介经纪人反复沟通确认需要准备的资金和程序还要了解连环上其他购房人的进度和想法

          换房成影响业主定价主因 小区价格因换房而?#21482;?/P>

          身处于连环单之中每个环节的业主都不?#20202;?#26131;调整价格

          上述购房人表示她所处的连环单中每个业主对于自己的价格都很坚持以她为例由于选择商贷要首付八成以及利率上浮她此次换房选择使用公积金贷款最高120万元的固定额度决定了她两居少卖多少她就要通过亲戚朋友补上多少缺口而她看中的三居业主给出了10万元的让步后也是封死了继续降价的空间因为他也需要足够的房款去支付下一套房

          链家研究院的报告中也显示这轮调控?#38498;?#24066;场并未出现明显的?#21482;?#24615;抛盘现象业主的降价行为大部分是因为换房当前市场中链家经纪人所接触的业主普遍是换房需求高达9成的经纪人接触的业主是因换房而挂牌业主降价的主要原因也是由于换房除长?#22330;?#27784;阳和佛山外全国其他各城市均有60% 以上的经纪人接触到的业主主要是由于换房而做出价格让步

          因为换房需求成为市场主力同区域的不同小区房价差异也在逐渐增大有购房人透露他所在的小区当初在销售时在同区域中并不算高但自?#26377;?#21306;配套的学校落成后价格一路走高逐步领跑同区域其他小区孩子亲子班认识的同学有两个都换到了我?#20999;?#21306;

          链家研究院的数据显示北京小区房价整体的差异正在越来越大2013 年北京房价整体在均价周围接近正态分布小区间房价差异较小超过北京均价的小区占比为59%2017 年北京小区房价差异明显并且明显呈现右偏超过均价的小区占比为49%占比比2013 年减少10 个百?#20540;?#24847;味着少数小区房价更高

          从年?#26085;?#24133;分布上来看2017 年相比2013 年房价上涨主要集?#24615;?#23567;部?#20013;?#21306;2017 年北京整体房价相比2013 年上涨了97%而均价上涨超过全市的小区仅为38%其余62% 的小区均价涨幅不及全市

          链家研究院认为改善性换房已经成为市场主力和新刚需这是一个趋势性变化未来也将会持续作为市场的新主力换房也将在未来持续影响市场的变化趋势

          而在政策上未来对改善需求也有望越来?#25509;?#22909;12月23日住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示明年将针对各类需求实行差别化调控政策满足首套刚需支持改善需求遏制投机炒房

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